Il riscaldamento è spesso una delle voci di spesa più rilevanti. Se il riscaldamento condominiale è centralizzato, l’installazione di un contabilizzatore permette di ripartire parte delle spese in base ai consumi effettivamente registrati per ogni unità immobiliare, anziché in base ai millesimi di riscaldamento.
In questo modo si incentiva un uso responsabile e l’iniziativa dei singoli, in tema di risparmio e di efficientamento energetico negli immobili.
Il D.P.R. 412/1993 introduce una suddivisione dei comuni italiani in sei fasce climatiche, con limiti di orario per il funzionamento delle caldaie condominiali a riscaldamento centralizzato.
Tali limiti orari non si applicano negli impianti condominiali con termoregolatori e contabilizzazione del calore (art. 9, comma 2 e 6).
Negli immobili dati in affitto, questo aspetto rischia di azzerare il risparmio energetico e di aumentare il contenzioso fra inquilini e proprietari, chiamati dalla legge a pagare in solido quando il condomino è moroso.
La termoregolazione e contabilizzazione individuale del calore sono obbligatorie in tutta la UE in base alla direttiva 2012/27/UE art. 9 (anticipata per il settore residenziale dalla Direttiva 2010/31/UE «EPBD recast»), entro il 30/06/2017: l’Italia ha recepito la direttiva con decreto Lgs. n. 102 del 4 luglio 2014, aggiornato con il dLgs 141 del luglio 2017, che impone nei condomini con impianti di riscaldamento centralizzato in tutta Italia l’obbligo di installazione di termovalvole e contabilizzatori di calore entro il 30 giugno 2017. A ciò si aggiungono e sovrappongono precedenti norme regionali, come quelle di Piemonte, Lombardia e Alto Adige.
Già l’articolo 26, comma 5, della legge 10/1991 (come modificata dai d. lgs. 192/2005 e 311/2006) prevede che la spesa deve essere ripartita in base ai consumi effettivi. Ora, la nuova norma dispone che l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 del 2015, che è l’unica in vigore per la ripartizione delle spese di riscaldamento.
Il condominio deve dotarsi di una nuova apposita tabella millesimale per la ripartizione delle spese di riscaldamento, o meglio della quota relativa alle spese generali e alla potenza utile dissipata, cui si aggiunge la quota (prevalente) relativa ai consumi di calore.
Visto l’applicazione spesso molto problematica della norma UNI 10200, con Il d. Lgs. n. 141/2017 il legislatore ha permesso di derogare abbastanza facilmente dal metodo di ripartizione previsto dalla norma UNI 10200: basta una perizia asseverata semplice che certifica che nell’edificio esistono differenze maggiori del 50% di fabbisogno termico al m² tra due unità immobiliari (condizione quasi sempre soddisfatta soprattutto in edifici di non recentissima costruzione). In questo caso l’assemblea condominiale riacquisisce la totale libertà di decisione su quale metodo vuole adottare per la ripartizione delle spese per riscaldamento secondo i consumi individuali. Conseguentemente non serve sostenere costi per progetti o calcoli di nuove tabelle millesimali: per la ripartizione delle spese fisse, si continuano semplicemente ad usare quelle attuali. Unica condizione che rimane è che la “quota fissa” non può superare il 30% dei costi totali.
Dopo l’installazione di tervovalvole e ripartitori, l’amministratore è obbligato a ripartire tutte le spese di riscaldamento non più in base ai millesimi di proprietà, ma unicamente col metodo dei consumi effettivi, in base alla lettura dei ripartitori. Deve essere fatta come minimo una lettura entro la chiusura dell’Esercizio e prima dell’approvazione del bilancio consuntivo condominiale, con relativo conguaglio di spesa fra consumi presunti e consumi rilevati.
I proprietari possono a loro volta ribaltare completamente l’onere di riscaldamento ai propri inquilini in affitto, purché il contratto di locazione registrato (o una successiva integrazione firmata dalle parti e registrata, per quelli già in corso alla data dei lavori) evidenzia le spese condominiali separatamente dal canone di locazione, e dichiara che tali spese sono presunte, e da intendersi salvo conguaglio di fine esercizio per quanto attiene alle spese di riscaldamento.
La spesa di installazione è ammessa nella dichiarazione dei redditi alla detrazione IRPEF del 50% rimborsata in dieci anni, per i lavori eseguiti dopo gennaio 2015. L’amministratore deve certificare ai condomini la quota versata, ai fini della detrazione.
Dal punto di vista tecnico, la contabilizzazione può essere:
- diretta con un rilevatore a due sensori (entalpia in entrata ed entalpia in uscita del fluido termovettore) posto esternamente all’unità immobiliare se l’impianto descrive un circuito chiuso, non aperto ad altre unità immobiliari;
- indiretta: su ogni corpo scaldante è installato un ripartitore per costi riscaldamento (heat cost allocator), con codice identificativo, password di accesso al SW (nota alla ditta installatrice/manutentrice), blocco meccanico e rilevazione elettronica delle manomissioni. Il ripartitore può essere a sensore singolo che misura la temperatura del corpo scaldante, oppure a due sensori, se misura anche la temperatura ambiente.
La misura della temperatura ambiente è molto soggetta ad errori (anche intenzionali da parte del conduttore) se sono presenti mensole, coperture o altri diatermici che la fanno risultare più alta, sottostimando il reale consumo di calore. Il problema semplicemente si sposta, se per la rilevazione della temperatura ambiente, viene applicata una sonda di rilevazione a distanza. Per evitare questi errori, oppure quando il sensore è unico, o sussistono errori di rilevazione, ripartitori omologati impostando la temperatura ambiente su un valore fisso, senza rilevazione, in genere pari al massimo di legge (20 °C). I ripartitori per costi riscaldamento sono normati dalla norma Europea UNI EN 834.
Per un risparmio immediato, l’assemblea condominiale può deliberare l’adozione di valvole termostatiche con una temperatura massima inferiore a quella consentita per legge (ad esempio 15° anziché 20).
Già nel 1991 la legge (art.26 co.5 L.10/91) prevedeva la possibilità di una rilevazione a consuntivo dei consumi, con decisioni prese a maggioranza semplice dall’assemblea condiminiale. Lombardia, Piemonte e l’Alto Adige, con leggi regionali, avevano già reso obbligatoria l’installazione di impianti di termoregolazione (valvola termostatica) e contabilizzazione del calore in tutti i condomini prima dell’entrata in vigore della legge nazionale.
I consumi possono essere totalizzati mediante collegamento wireless dei ripartitori a dei totalizzatori posti ai singoli piani del condominio, o tramite lettura annuale. L’amministratore di condominio provvede a fine anno a ripartire la spesa.
Con le innovazioni del D.Lgs.311/2006, entrato in vigore il 2 febbraio 2007, la facoltà distacco individuale dall’impianto centralizzato non esiste più. Fino al 2006, in base alla legge n.10/199 art. 26 comma 2, il singolo condomino ha diritto a distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, senza che questo sia previsto espressamente dal regolamento condiminiale ovvero previa delibera dell’assemblea, restando tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Tale diritto non sussiste se dal suo distacco derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Nello stesso senso, muove il DPR 59/2009 del 2-4-2009 (attuazione delle norme europee sul rendimento energetico in edilizia in riferimento al D.Lgs.192/2005) all’art.4 commi 9 e 10, stabilisce poi che la realizzazione di impianti autonomi (anche in esito a distacco individuale) possa essere consentita solo in casi eccezionali, documentati nella relazione energetica, nei quali non sia possibile il riscaldamento centralizzato.
Le norme europee, e quelle in loro recepimento, tengono conto del fattore ambientale, e che a parità di stato dell’arte della tecnologia, una caldaia e un impianto di riscaldamento centralizzato consentono una maggiore efficienza energetica, sia in termini di minore consumo che di emissioni inquinanti (v. anche Cassazione), rispetto ad impianti termoautonomi unifamigliari, oltre al vantaggio di poter controllare più facilmente il suo adeguamento anche alle norme di sicurezza, con controlli periodici.
tratto e poi verificato https://it.wikipedia.org/wiki/Condominio